Transcript
Speaker: Willkommen bei MitGift, dem Podcast der GIF, Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung.
Speaker: Fakten fundiert erklären, frische Fragen stellen, Forschung fördern.
Speaker: MitGift macht Komplexes verständlich, fokussiert auf das Wesentliche und geht forsch voran.
Speaker: Das Tolle an der GIF finde ich ja das Interdisziplinäre.
Speaker: Diese zehn Jahre im Vorstand der GIF haben mir so viel gegeben.
Speaker: In Berlin hat man da noch eine relativ hohe Hochhausfeindlichkeit.
Speaker: Das, was du uns geschildert hast, deutet auch darauf hin, dass das vielleicht, ich sag mal, die Gesetzgebung nicht immer mit dem kompatibel ist, was wir so landläufig als gesunder Menschenverstand verstehen würden.
Speaker: Ich finde, der Staat hat das Seinige dazu beigetragen, dass wir in dieser Krise sind, in der wir uns befinden.
Speaker: Und hier ist Ihr Host, Stefan Stüdemann.
Speaker: Herzlich willkommen oder willkommen zurück zu MitGIF, dem Podcast der IF.
Speaker: Ich freue mich sehr, heute einen Gast begrüßen zu dürfen, der in der GIF schon sehr bekannt ist, muss man so formulieren, natürlich auch in der Branche an sich sehr, sehr stark vernetzt und uns schon viel Informationen, vor allem über ein paar Themen gegeben hat, die in der letzten Zeit durchaus sehr spannend geworden sind, weil sich viele Dinge entgegeben haben.
Speaker: Ich mache es kurz.
Speaker: Wir haben heute hier
Speaker: Prof. Dr. Matthias Hellregel.
Speaker: Er ist Anwalt, er ist Honorarprofessor, er ist auch Richter und vor allem ist er ganz, ganz langjähriges Mitglied des GIF-Vorstandes gewesen und inzwischen Co-Leiter der KG Hochhaus, über die wir heute natürlich auch noch sprechen werden.
Speaker: Erstmal herzlich willkommen, lieber Matthias.
Speaker: Vielen Dank für die Einladung, lieber Stefan.
Speaker: Ich freue mich sehr, dass du hier bist und dass wir die Zeit haben, dein Know-how heute ein bisschen abzuzapfen und vor allem natürlich ein bisschen darüber zu sprechen, was wir eigentlich in der GIF machen, was du aktuell in der GIF machst, was du in der GIF auch gemacht hast.
Speaker: Das sind Themen, die uns sehr interessieren.
Speaker: Und ich komme mal zum ersten Punkt.
Speaker: Wie war denn so dein erster Berührungspunkt mit der GIF?
Speaker: Wie ist denn das damals entstanden?
Speaker: Vielleicht kannst du da mal ein bisschen aus dem Nähkästchen plaudern.
Speaker: Ja, da kann ich mich noch ziemlich genau daran erinnern.
Speaker: Früher war vor der Expo Real in München immer das Immobiliensymposium in Regensburg.
Speaker: Und da ich seit über 20 Jahren Dozent bei der iRaps bin, war ich auch immer zu diesem Immobiliensymposium.
Speaker: Und im Rahmen der
Speaker: des Symposiums, es waren immer tolle Vorträge.
Speaker: Es war immer ein toller Auftakt zur Expo, weil man eigentlich in sehr konzentrierten Vorträgen das Stimmungsbild und auch die Wirtschaftslage zusammengefasst bekommen hat.
Speaker: Und ein wesentlicher Bestandteil des Symposiums war auch die Verleihung des GIF-Forschungspreises.
Speaker: Und von daher kenne ich die GIF schon viele, viele Jahre.
Speaker: Den Forschungspreis verleihen wir auch heute noch.
Speaker: Das ist immer wieder ein jährlich ganz toller Anlass.
Speaker: Insofern schön, dass du in dem Raum auf die Hilfe gekommen bist.
Speaker: Wie ging es denn weiter?
Speaker: Irgendwann haben mich
Speaker: erst Andreas Schulden und dann aber Tobias Just angesprochen und dann gesagt, Matthias, wir haben einen Anschlag auf dich vor.
Speaker: Wir brauchen im GIF-Vorstand einen Juristen.
Speaker: Hältst du Lust?
Speaker: Und ich hatte große Lust, weil ich am Anfang gar nicht so genau wusste, was mich da erwartet und habe da mitgemacht.
Speaker: Das waren immer tolle Runden.
Speaker: Ich war ja dann zehn Jahre im Vorstand, die maximale Zeit.
Speaker: Das hat wahnsinnig viel Spaß gemacht.
Speaker: Ich habe tolle Leute kennengelernt, es haben sich auch richtige Freundschaften daraus entwickelt.
Speaker: Und ich bin für die Zeit wahnsinnig dankbar.
Speaker: Das Schönste war eigentlich nicht nur die Arbeit,
Speaker: im Vorstand, sondern auch das gesellige Zusammensein am Vorabend und der Austausch mit den anderen und die Diskussion, die vielen guten Foren.
Speaker: Also das hat mir schon große Freude bereitet.
Speaker: Kann ich bestätigen.
Speaker: Ich durfte dich ja auch noch ein Stück weit in der Forschungsarbeit begleiten und es ja weiterhin auch zusammen machen können.
Speaker: Und tatsächlich, natürlich geht es um die inhaltliche Arbeit, aber das Miteinander wirklich bei uns, finde ich, wird sehr, sehr groß geschrieben und es macht einfach und es darf auch Spaß machen.
Speaker: Ich glaube, das ist vielleicht auch eines der Erfolgsgeheimnisse hinter dem ganzen Thema.
Speaker: Jetzt musst du uns ein bisschen erzählen, natürlich, wir haben oder sind ja immer auf der Suche nach Juristen im Forschern, weil wir einfach wissen, dass juristischer Beistand dort vonnöten ist.
Speaker: Du hast es dann zehn Jahre mit Bravour gemacht, diese Position.
Speaker: Erzähl uns doch mal ein bisschen, wie bist du denn zur Juristerei?
Speaker: Ja, also erstmal so selbstverständlich ist das ja nicht mit den Juristen im Vorstand.
Speaker: Eigentlich hat das Tobias Just als damals neuer Präsident erst ins Leben gerufen.
Speaker: Ich beantworte gleich deine Frage, aber kurzer Exkurs.
Speaker: Aber ich finde, dass die Juristerei in der Immobilienwirtschaft und auch in der GIF nach wie vor zu kurz kommt.
Speaker: Es ist schon ein Kernanliegen meiner zehnjährigen Vorstandstätigkeit gewesen,
Speaker: Das ist mir in Teilen auch gelungen, aber eigentlich muss jede KG, muss jede unserer Kompetenzgruppen und das Herz der Gift schlägt ja in den Kompetenzgruppen und in der Geschäftsstelle, aber eben die Arbeit wird vor allem in inhaltlicher Arbeit in
Speaker: den KGs gemacht, die organisatorisch in der Geschäftsstelle.
Speaker: Und dazu gehört eben auch die Rüsterei.
Speaker: Und das ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienwirtschaft und kommt aus meiner Sicht noch zu kurz, das müssen wir stärken.
Speaker: Aber jetzt zu der eigentlichen Frage, wie bin ich eigentlich auf die Rüsterei gekommen?
Speaker: Das ist schon ungewöhnlich, weil
Speaker: ich aus einer reinen Medizinerfamilie komme.
Speaker: Sowohl mein Vater als auch mein Bruder, meine Schwägerin, meine beiden Großväter, das sind alles Mediziner gewesen.
Speaker: Und wenn sie nicht Mediziner waren, dann waren es medizinisch-technische Assistenten oder pharmazeutisch-technische Assistenten.
Speaker: Ja, wir hatten dann in der neunten Klasse einen Mutkord gemacht bei mir im Geschichtsunterricht.
Speaker: Und ich hatte die Position des Richters und es hat mich so fasziniert und mir so Spaß gemacht, dass fortan mein Schloss Felsenfest war, Jura zu studieren und eigentlich auch Richter zu werden.
Speaker: dann muss es irgendwann im Studium ein Tipping Point gegeben haben, den kann ich mich leider nicht erinnern, wo das umgekippt ist und ich Anwalt werden wollte.
Speaker: Das kann ich dir aber gar nicht genau sagen, aber jetzt bin ich Anwalt geworden und bin da auch sehr glücklich im Leben in dem Beruf.
Speaker: Ja, und wir waren auch sehr glücklich, dich lange Zeit in der GIF als vor allem Juristen, aber generell natürlich als wertvolles Vorstandsmitglied erleben zu dürfen.
Speaker: Wie ging es dann für dich in der Vorstandsarbeit weiter?
Speaker: Was waren für dich so die Schwerpunkte über die Zeit?
Speaker: Du hast ja schon gesagt, du hast die maximale Ära von zehn Jahren erfüllt.
Speaker: Bis ja der GIF, auch darüber sprechen wir gleich nochmal,
Speaker: dann treu geblieben, aber was waren so für dich wesentliche Themen im Vorstand, die dir wichtig waren in der Arbeit, die du voranbringen wolltest?
Speaker: Also auch da antworte ich jetzt erstmal indirekt, das Tolle an der GIF finde ich ja das Interdisziplinäre.
Speaker: Das ist übrigens das, was ich gar nicht verstehen kann, dass die anderen Juristen, die sich aus meiner Sicht noch viel stärker an der GIF engagieren könnten, als sie bislang tun, was sie immer noch nicht so richtig verstanden haben.
Speaker: Das Tolle an der GIF und an den GIF Kompetenzgruppen ist ja, dass man dort auf Nicht-Juristen trifft.
Speaker: und sich interdisziplinär austauschen kann und an Richtlinien, Leitfäden etc.
Speaker: arbeiten kann.
Speaker: Der Höhepunkt für die meisten Anwälte jedes Jahr ist die Juve-Gala in Frankfurt.
Speaker: Ich kann das gar nicht verstehen, wie man sich mit 300 anderen Anwälten, ich glaube in Europa ist das in Frankfurt,
Speaker: zusammentreffen kann und sich gegenseitig feiert und Preise verleiht.
Speaker: Und ich habe da noch nie, ich will da auch nicht hin, denn ich kann mir nichts Schlimmeres vorstellen, als einen Abend mit 300 Mal Konkurrenten zu verbringen, wo kein einziger Mandant da ist.
Speaker: Wobei ein paar Inhouse-Teams sind auch dabei eben doch sehr untergeordnet.
Speaker: Und das Tolle bei der GIF ist eigentlich, dass man
Speaker: dass man auf den Foren oder auch in den Kompetenzgruppen seine Zielgruppe trifft und meistens eben ohne Konkurrenten, weil die Juristen nach wie vor unterrepräsentiert sind.
Speaker: Es gibt ein paar Anwälte, die haben das sehr clever verstanden, also dort mal
Speaker: Ein Shoutout an GSK beispielsweise, der Kollege Jan Hennig, der sie sehr verdienstvoll gemacht hat, um die Arbeit in der KG Einzelhandel oder ihrer Händler, die mittlerweile die Patin der
Speaker: Kompetenzgruppe für Geflächen und Definitionen für die MAFG ist.
Speaker: Und das ist einfach eine tolle Sache.
Speaker: Also dieser interdisziplinäre Austausch und die Organisation der Foren.
Speaker: Wir hatten ja das Forum Flächenkonversion, das Forum Quartiere, wir haben das Forum ESG veranstaltet.
Speaker: Das waren schon absolute Highlights.
Speaker: Also an der Stelle nochmal ein Aufruf an alle Juristen und Juristinnen dann draußen.
Speaker: Kommt zur GIF.
Speaker: Schaut euch das an und bringt mehr juristischen Sachverstand in die GIF und tauscht euch und vernetzt euch aus.
Speaker: Ich glaube, ja, dem ist nicht viel hinzuzufügen.
Speaker: Da würde ich dir absolut zustimmen.
Speaker: Jetzt haben wir das Thema der GIF-Arbeit so ein bisschen beleuchtet.
Speaker: Jetzt ist es ja bei dir so, du bist aus dem Forschung rausgegangen, aber hast gesagt, hey,
Speaker: Das war es jetzt nicht.
Speaker: Ich möchte gerne weiterhin in der GIF arbeiten und meinen Teil dazu beitragen und auch vielleicht die Themen, die mir Spaß machen und wo ich denke, da gibt es vielleicht auch noch nicht genug, weiter stärken oder ausentwickeln im Rahmen der GIF.
Speaker: Und das hast du getan, indem du gesagt hast, hey, ich möchte eine neue Kompetenzgruppe gründen, die Kompetenzgruppe Hochhäuser.
Speaker: Vielleicht kannst du dazu mal ein paar Sätze erzählen, was da die Motivation war und was ihr da eigentlich treibt.
Speaker: Darf ich auch da wieder etwas indirekt antworten?
Speaker: Selbstverständlich.
Speaker: Diese zehn Jahre im Vorstand der GIF haben mir so viel gegeben, dass ich, als ich tonusgemäß ausscheiden musste, was ich auch gut fand, war eine Satzungsänderung, die ich maßgeblich auf Initiative von Tobias begleitet habe.
Speaker: Aber ich musste ausscheiden und ich dachte mir, das kann es jetzt nicht gedehrend sein.
Speaker: Auf der einen Seite und auf der anderen Seite verspüre ich eine große Dankbarkeit für diese Chance, die ich hatte, dort mitzuwirken.
Speaker: Und da war es mir wichtig, auch etwas zurückzugeben.
Speaker: Und das hat in drei Schritte gemündet.
Speaker: Erstens, dass ich sofort meine persönliche Mitgliedschaft in eine Fördermitgliedschaft umgewandelt habe.
Speaker: Zweitens, dass ich, um die Juristerei und die Rechtswissenschaften zu stärken, einen Forschungspreis bestiftet habe, nämlich für Immobilienrecht.
Speaker: Wir hatten in der Vergangenheit immer die eine oder andere immobilienrechtliche Arbeit, haben auch mal die eine oder andere ausgezeichnet.
Speaker: Aber es ist noch kein richtiger Schwerpunkt gewesen und ich denke, dass das jetzt auch ein tolles Vehikel ist, um die immobilienrechtlichen Nährstühle, die es uns witzigerweise gar nicht gibt, können wir vielleicht gleich nochmal drauf zurückkommen,
Speaker: stärker auf die GIF aufmerksam zu machen, damit eben nicht nur die Praktiker, sondern auch die Wissenschaftler aus der Rechtswissenschaft sich stärker in die GIF eindringen.
Speaker: Und das dritte war, dass ich eine Passion habe für Hochhäuser.
Speaker: Ich finde, das sind tolle Gebäude.
Speaker: Ich habe eine hohe Faszination, glaube ich, wie jeder, für die New Yorker Skyline.
Speaker: Und ich finde auch die Frankfurter Skyline sehr interessant.
Speaker: Ich begleite hier in Berlin mehrere Hochhausprojekte und es hat mir immer viel Spaß gemacht.
Speaker: Und ich denke auch, dass Hochhäuser die Antwort, die richtige Antwort auf viele Fragen unserer Zeit sind.
Speaker: und habe gleichzeitig bemerkt, dass die Anforderungen an Hochhäuser in den 7a Städten in Deutschland sehr unterschiedlich ausgeprägt sind.
Speaker: Und dachte mir, das könnte man doch eigentlich mal aufgreifen und in einer Kompetenzgruppe beleuchten.
Speaker: Ich habe die dann
Speaker: zusammen mit Markus Vieringen gegründet von der KVL.
Speaker: Und das muss ich jetzt wirklich mal sagen, lieber Markus, ich könnte mir da niemanden Besseren an meiner Seite vorstellen als dich.
Speaker: Ich bin jedes Mal fasziniert.
Speaker: Die KVL ist ja Projektsteuerer, nicht so.
Speaker: Und wie der dieses Projekt steuert,
Speaker: Das ist einfach faszinierend.
Speaker: Wir hatten gerade am, wann war das glaube ich, am, also ich weiß nicht, letzte Woche hatten wir einen Call, wo einfach so tolle Leute zusammengekommen sind, wo wir so wahnsinnig produktiv sind.
Speaker: Ich mache das zusammen bei mir im Büro mit der Franziska Wortmann und wir sind nach jeder Videokonferenz und nach jedem Treffen total geflasht, was wir da eigentlich auf die Beine gestimmelt hatten.
Speaker: Wir hatten letztes Jahr das GIF Forum.
Speaker: Wir planen dieses Jahr noch ein Kompetenzgruppen-Treffen in Präsenz in Frankfurt.
Speaker: Wir werden vielleicht sogar noch eine Veranstaltung machen, habe ich dem Vorstand noch gar nicht berichtet, aber wir überlegen tatsächlich in der zweiten Jahreshälfte noch mal eine zusätzliche Veranstaltung zu machen.
Speaker: Und da ist ein solcher Drive drin.
Speaker: Auch nur so als Beispiel.
Speaker: Wir hatten neulich eine Videokonferenz mit Simon Kemp von der Periscope, der Vorstandsvorsitzende oder CEO.
Speaker: Und ich sagte, Simon,
Speaker: Du kannst ja übrigens auch gerne jemanden aus deinem Team mit einbinden, wenn du da nicht so viel Zeit hast.
Speaker: Und er so, nee, nee, nee, Matthias, ich will hier selber meinen Input geben.
Speaker: Und das ist nur ein Beispiel.
Speaker: Es sind wirklich von mehreren Projektentwicklern einfach die Top-Leute dabei.
Speaker: Und ja, ich bin sehr gespannt, was da rauskommen wird.
Speaker: Hört sich sehr spannend an und es ist natürlich auch ein tolles Zeichen für die KG, aber auch
Speaker: Für die GIF, dass das innerhalb dieser Gesellschaft passiert, sowas, und dass dieses Engagement einfach so ist, erlebe ich tatsächlich auch sehr, sehr häufig.
Speaker: Aber ich gebe zu, es ist schon eine GIF-Spezifika, möchte ich mal so sagen, und es freut uns natürlich auch besonders, dass es so gut funktioniert.
Speaker: Das Thema Hochhäuser ist ja, ich sage mal, sehr emotionsbeladen in Summe.
Speaker: Es gibt ja auch viele, die da nicht so mit einverstanden sind, genauso wie es auch vehemente Verfechter dafür gibt.
Speaker: Du hattest schon gesagt, für dich ist es eine der Antworten.
Speaker: Ich habe ja im Vorgespräch gelernt, dass es doch tatsächlich einen relevanten Anteil an Wohnen in Hochhäusern gibt.
Speaker: Hast du eine Idee, wo geht denn da eure Reise hin?
Speaker: Also gibt es da sozusagen dieses typische vertikale Quartier?
Speaker: Ist das noch ein Thema oder wo liegen die Schwerpunkte jetzt eigentlich eurer Arbeit im Ausblick bei den Hochhäusern?
Speaker: Ja, also wen wir auch in der Gruppe haben, ist David Pissier, der diesen schönen Dreisatz geprägt hat, Hochhäuser, Sehnsucht, Versprechen, Feindbild.
Speaker: Und das bringt es eigentlich sehr schön auf den Punkt, gerade hier in Berlin.
Speaker: Also ich denke, andere Städte sind da wesentlich hochhausfreundlicher, aber in Berlin hat man da noch eine relativ hohe Hochhausfeindlichkeit.
Speaker: Was wir uns in der Gruppe vorgenommen haben, ist, das Hochhaus aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten.
Speaker: Und wir haben innerhalb der Kompetenzgruppe sechs Unterarbeitsgruppen gebildet, die sich jeweils aus zwei Perspektiven, zum Beispiel Stadtgesellschaft oder Umwelt und Landwirtschaft,
Speaker: Womit ist Umwelt kombiniert?
Speaker: Nicht mit Nachhaltigkeit, das wäre ja albern, aber ich glaube mit der Tragwärtsstallität beispielsweise und natürlich auch Projektentwicklung und Wirtschaftlichkeit.
Speaker: Also dann auch die Frage, was ist ein gutes Hochhaus, was macht ein gutes Hochhaus aus, was kann es der Stadt zurückgeben?
Speaker: Also wir haben verschiedene Perspektiven, auf die wir auf das Hochhaus schauen.
Speaker: Und diese Arbeitsgruppen, diese Unterarbeitsgruppen arbeiten gerade daran.
Speaker: Und es ist jetzt die spannende Frage, was kommt da raus bis Sommer?
Speaker: Wir wollen uns am 3.
Speaker: Juli in Frankfurt treffen.
Speaker: Und das dann schon mal zusammenbinden.
Speaker: Wir haben jetzt in der letzten Woche in der Videokonferenz wurden da schon mal so ein paar Ergebnisse vorgestellt.
Speaker: Und da war ich eben auch sehr beeindruckt, weil
Speaker: Wir hatten den Kick-Off im September eigentlich mit dem Forum, das wir veranstaltet hatten.
Speaker: Was aus meiner Sicht schon ein totaler Erfolg war, weil beispielsweise die Senatsbaudirektorin aus Berlin, Frank Heifeld, das neue Hochhausleitbild dort vorgestellt hat.
Speaker: Das war, glaube ich, rund zwei Monate, bevor sie es offiziell vorgestellt hatten.
Speaker: Ja, das war schon revolutionär.
Speaker: Und dann haben wir im Anschluss die Aufgabe geschärft, die Unterarbeitsgruppen gebildet und hatten im Januar einen Kick-Off für die Unterarbeitsgruppen.
Speaker: Und haben jetzt im Februar
Speaker: mal besammelt, was bislang rausbekommen ist.
Speaker: Ich fand wirklich erstaunt, weil die sich eben getroffen und gearbeitet haben und sehr produktiv sind.
Speaker: Also das ist jetzt nicht so eine Laberveranstaltung, sondern da wird richtig gearbeitet.
Speaker: Und das ist schon wirklich sehr beeindruckend zu sehen.
Speaker: Und ja, was ist das Ziel?
Speaker: Ich glaube, wenn man es so auf einen Punkt bringen sollte, würde man sagen, das Ziel ist zu definieren, was ist das gute Hochraut?
Speaker: Und diese Antwort ist nicht eindimensional, die ist mehrdimensional.
Speaker: Könnte sein, dass wir da am Ende nicht mit einem Punktesystem arbeiten, vielleicht mit einer Scorecard, aber das wollen wir jetzt noch gar nicht vorwegnehmen.
Speaker: Das sind Ideen, die im Raum stehen.
Speaker: Aber wir wollen eigentlich jetzt erstmal den kreativen Schaffungsprozess laufen lassen und das nicht zu sehr vom Ergebnis her denken und das Ergebnis eher daraus entwickeln, was jetzt die Kreativität uns liefert, um zu aufpassen, dass man zwar auf der einen Seite das Ziel vor Augen hat, aber eben ja auch nicht Scheuklappen aufsetzt.
Speaker: Und das ist jetzt gerade die sehr, sehr spannende Arbeit, die wir da machen.
Speaker: Hört sich wirklich an, du hast es ein bisschen angerissen eben hier in Berlin.
Speaker: Wir nehmen ja in Berlin auf, das Thema Hochhäuser ist durchaus, sagen wir mal, ambivalent.
Speaker: Kannst du vielleicht schon mal so eine Idee geben, kristallisiert sich bei euch heraus, dass ihr diese Frage, was ist ein gutes Hochhaus, auch regional unterschiedlich beantworten werdet?
Speaker: Ja, das war die große Erkenntnis, eigentlich auch im letzten Call.
Speaker: Es gibt kein One-Size-Fits-All, sondern man muss das unterschiedlich betrachten.
Speaker: Es gibt ja auch unterschiedliche Bedarfe.
Speaker: Ich glaube, einheitlich ist in den 7a-Steppen, um vielleicht auf die Vorfrage zurückzukommen, die Wohnungsnachfrage.
Speaker: die unbefriedigend beantwortet wird.
Speaker: Und das Hochhaus ist, wenn du es auch international betrachtest, ja nicht ein Bürohochhaus, sondern eben wird auch vielfach zum Wohnen genutzt.
Speaker: und kann insofern auch eine interessante Antwort sein auf die Frage unserer Zeit und die soziale Frage unserer Zeit, das Wohnen und auch den sparsamen Umgang mit Grund und Boden.
Speaker: Und das ist ja jetzt auch nichts Neues da, in der Vertikalität zu denken.
Speaker: Ich meine, man braucht sich nur die Hochhäuser an der Leipziger Straße oder an Marzahn anzuschauen.
Speaker: Jetzt wollen wir nicht neue soziale Brennpunkte mit Vorstandssiedlungen schaffen, aber ein integriertes Hochhaus an einer integrierten Lage kann sicherlich was zurückgeben.
Speaker: Und da gibt es ja auch beispielsweise aktuell Pläne, wenn man sich anguckt, was der Senat und der Projekt im Wickel an der Oschauer Straße dort verfolgen.
Speaker: Dort ist ein 167 Meter hohes Wohnhochhaus geplant.
Speaker: Absolut, ja die Überlegung gibt es und interessant wirklich darüber nachzudenken, dass ein Hochhaus eben auch eine Antwort auf das Thema Wohnraum sein kann.
Speaker: Ich weiß gar nicht, wie viele Menschen bei Hochhaus auch dann an diese Thematik tatsächlich denken, aber es ist ja naheliegend und gerade wie du sagst, wenn das Thema dann in die Umgebung
Speaker: integriert ist und da nehme ich mal deinen Aussagen, dass ihr genau auch diese Themen beleuchten werdet in den Fragestellungen und dafür möglicherweise dann auch Antworten findet, respektive Bewertungsmaßstäbe, nach denen etwas gelingen kann oder eben auch gerade nicht.
Speaker: Genau das ist das Ziel.
Speaker: Sehr gut.
Speaker: Also hört sich sehr fischversprechend an.
Speaker: Tolle neue KG, die wir da haben und wir freuen uns natürlich sehr,
Speaker: auf die Ergebnisse, auch auf die Veranstaltungen zu dem Thema.
Speaker: Wir werden ja auch unser Wohnlabor dieses Jahr erstmalig durchführen im Juno.
Speaker: Das heißt, auch da werden wir natürlich die Gelegenheit haben, zum Thema Wohnen zu sprechen und vielleicht dann auch ein bisschen das Thema hoch auszustreifen.
Speaker: Also das wäre natürlich eine tolle Sache.
Speaker: Das ist das Thema KG.
Speaker: Du bist aber auch natürlich in deiner Tätigkeit als Anwalt mit einer eigenen OZ-Tät vor allem bekannt für das Thema Bautor.
Speaker: Da müssen wir unbedingt drüber sprechen, denn da hat sich in der Vergangenheit einiges getan, beziehungsweise es gab eine Novellierung der Gesetzgebung, die dazu führte, dass dieser sogenannte Bautor tatsächlich jetzt in Kraft getreten ist, beziehungsweise Anwendung finden kann.
Speaker: Ich habe mich ja schon ein paar Mal Fettnäpfchen gesetzt mit der Unwissenheit, die ich bei dem Thema versprühe.
Speaker: Nichtsdestotrotz, auch ich werde langsam schlau und habe gelernt, dass es nicht zuvorderst darum geht, dass die Themen beschleunigt werden in Summe, sondern dass es um ein großes Paket oder eine Bündelung von Maßnahmen geht, die in diesem Bautrube enthalten sind.
Speaker: Und du bist der Profi, das kann man ganz klar sagen.
Speaker: Deswegen würde ich dich an der Stelle einmal bitten, vielleicht in kurzen Sätzen zusammengefasst, worum geht es eigentlich im Bautogo?
Speaker: Also der Bautubo im engeren Sinne ist der 246e Baugesetzbuch, der am 31.
Speaker: Oktober nach zweijähriger Diskussion eingeführt wurde.
Speaker: Aber das Gesetzgebungspaket war wesentlich umfangreicher.
Speaker: Die neue Bundesregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag am 6.
Speaker: Mai eingeschrieben, dass die neue Bauministerin Huberts mit vier Aufgaben betreut wird.
Speaker: Erstens der Verlängerung des Ummandlungsverbots.
Speaker: Das wäre zum 31.12.2025 ausgelaufen und musste aus Sicht der SPD verlängert werden.
Speaker: weil es sonst mit dem Aufteilungsgeschäft weitergegangen wäre, was die SPD verhindern wollte und man kann auch nicht was sagen musste, denn ansonsten wären sie von Grünen und Linken geschlachtet worden.
Speaker: Das ist eigentlich die entscheidende Antwort schon auf die Frage, warum dieses Gesetzespaket so schnell
Speaker: durchgelaufen ist durch den Bundestag.
Speaker: Ich hatte schon gesagt, 6.
Speaker: Mai war Koalitionsvertrag.
Speaker: Dann hatte die Ministerin eigentlich 100 Tage.
Speaker: Sie brauchte nur 27, um das Gesetzespaket vorlegen zu können.
Speaker: Erste Lesung vor der Sommerpause, zweite, dritte Lesung, Ausschusssitzung im September, zweite Lesung und zwischen Bundesrat im Oktober.
Speaker: Da macht das in Kraft treten.
Speaker: Und wir beklagen ja den ausbleibenden Herbst der Reform, den Bundeskanzler Friedrich Merz angekündigt hatte.
Speaker: Aber beim Baurecht, da wurde geliefert.
Speaker: Und warum wurde geliefert?
Speaker: Weil dieses Umwandlungsverbot bis zum Ende des Jahres ins Gesetz musste.
Speaker: Und ruckepack von diesem Umwandlungsverbot und dessen Verlängerung waren drei gesetzgeberische Maßnahmen, die es wirklich in sich haben.
Speaker: Das erste sind ganz erheblich ausgeweitete Abweichungsmöglichkeiten für die Profis § 31 Absatz 3, § 34 Absatz 3a und 3b.
Speaker: Und was steht da drin?
Speaker: Da steht drin, dass man von Bebauungsplänen jetzt, ich sag es mal vereinfacht, stärker abweichen kann.
Speaker: Das war problematisch und führte dazu, dass beispielsweise in Berlin, eigentlich gerade im Westteil,
Speaker: keine Aufstockung, kein Dachgeschossausbau mehr möglich war, weil die Befreiungsinstrumentarien von einem alten Bebauungsplan, der heißt Baunutzungsplan, von 1960, 1961 nicht vorhanden waren.
Speaker: Die Rechtsprechung war da ein wegweisendes Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im April 2024.
Speaker: Da hat er gesagt, die klassische Befreiung scheitert bei einer Aufstockung.
Speaker: Beispielsweise, wenn die GFZ-Vorgabe, also die Geschossflächenzahl 1,5 ist und ich bin in der Aufstockung auf einer 2,4 oder 2,5 kommen, dann haben die gesagt, das ist von der Abweichung zu stark.
Speaker: Das könnt ihr nicht mit dem alten Instrumentarium befreien.
Speaker: Der Gesetzgeber hatte das schon 2021 gesehen, dieses Problem, und da mit einem neuen Paragraphen 31 Absatz 3 reagiert, der war aber unzugreifend.
Speaker: Das war das Wollernmobilisierungsgesetz.
Speaker: Und der erlaubte zwar Befreiungen auch in größerem Maße, aber nur im Einzelfall.
Speaker: Und die Rechtsprechung sagte, Einzelfall liegt ja nur in atypischem Sachverhalten vor, aber nicht bei einer Aufstockung oder bei einem Dachgeschossausbau, weil davon gibt es ja Zehntausende in Berlin und Hunderttausende deutschlandweit.
Speaker: Das sind ja keine Einzelfälle.
Speaker: Und der Gesetzgeber hat jetzt auf diese Rechtsprechung reagiert und erlaubt dieses stärkere Abweichen nicht mehr nur im Einzelfall, sondern auch in mehreren vergleichbaren Fällen.
Speaker: Und das wird uns jetzt Aufstockungen und Dachgeschoss ausbauten, aber auch die Widerrichtung von Seitenflügeln, runderzeitlichen Strukturen, vielleicht sogar auch die Errichtung von
Speaker: den klassischen Gartenhäusern, nicht zweiter Reihe, hinter dem Vorderhaus, maßgeblich vereinfachen.
Speaker: Beziehungsweise man muss eigentlich sagen, nach der Rechtsprechung ging es nicht mehr, konnten diese Nachverdichtungen nicht mehr genehmigt werden.
Speaker: Das ist übrigens auch immer meine Antwort an die Kritiker von dem Bauturbopaket, die sagen, ach, das ist ein Spekulationsturbo oder nein, das ist ein Neubauturbo, das ist alles falsch und geht in die falsche Richtung.
Speaker: Ich sage, ja, Leute, vielleicht beschäftigt ihr euch erst mal mit dem Gesetz, denn es ist in erster Linie ein Umbauturbo, ein Nachverdichtungsturbo.
Speaker: Es gibt eigentlich niemanden, selbst bei den Grünen und Linken, die gegen die Nachverdichtung, den Bauen im Bestand sind, die sich darum verdient machen.
Speaker: Genau da zielt der erste und wesentliche Baustein dieses Gesetzespakets.
Speaker: Dieses Problem mit den Uraltbebauungsplänen haben wir nicht nur in Berlin, das haben wir auch deutschlandweit.
Speaker: Dann haben wir einen revolutionär novellierten Schallschutz.
Speaker: Es ist so bislang im deutschen Bauplanungsrecht,
Speaker: dass wir uns vor dem Verkehrslärm mit passivem Schallschutz schützen können.
Speaker: Also wenn man Verkehrslärm hat, wenn man an der Autobahn wohnt oder in der Nähe vom Flughafen oder auch an den Gleisen, dann kriegt man Schallschutzfenster, man hat drinnen ruhige Innenpegel, man hat eine mechanische Belüftung und alles ist gut.
Speaker: Beim Gewerbelernen ist das nicht erlaubt, weil man den Gewerbelern 0,5 Meter vor dem öffentlichen Fenster lässt.
Speaker: Wenn ich den Lärm aber draußen lasse und nicht drinnen, dann ist es für die Emissionsschutzbehörden
Speaker: egal welche Form von Schallschutz ich verbaue, weil ich messe ja draußen.
Speaker: Es ist dem Schallschützer, dem Emissionsschutzbehörde und dem Emittenten vollkommen egal, ob ich dort die tollsten Fenster habe oder eben einfach Verglasung.
Speaker: Und
Speaker: Das führt natürlich zu Systembrüchen.
Speaker: Ein LKW, der auf der Straße fährt, darf laut sein, weil er ist Verkehrslärm.
Speaker: In dem Moment, wo er hier auf den Hof fährt, wir haben hier einen klassischen Betriebshof, man verlässt die Straße, quert die Bordsteinkante und ist auf einem Hof.
Speaker: Und auf einmal ist das Fahrgeräusch kein Verkehrslärm mehr, sondern Gewerbelärm.
Speaker: Draußen kann ich mich mit einem Schallstützfenster schützen, hier drinnen nicht.
Speaker: Völlig absurd.
Speaker: Es ist ja das gleiche Geräusch.
Speaker: Wir reden jetzt nicht von einer Verladerante, wir reden jetzt nicht von rückwärts Einparken mit Piepen, ich rede auch nicht von Türenknallen, über das man sich nochmal besonders unterhalten kann.
Speaker: Wirklich.
Speaker: Der gleiche LKW, das gleiche Geräusch.
Speaker: Und das ist absurd.
Speaker: Da gab es über Jahre hinweg schon Diskussionen, da eine experimentierklausulitäre Lärm einzuführen, haben sich die Bauminister immer nicht durchsetzen können, witzigerweise gegen zwei starke Lobbygruppen, nämlich die Wirtschaftsministerien und die Umweltministerien.
Speaker: die dort in einer Verleihungszusammengestaltung, das ist ja auch ungewöhnlich, dass Wirtschafts- und Umwelt sind hier.
Speaker: Die Wirtschaftsministerien gepusht natürlich von Industrie- und Handelskammern.
Speaker: die um die Sicherheit ihrer Betriebsstandorte fürchten und die Umweltministerien aufgrund des Lärmschutzes, die gesagt haben, aber Lärmschutz ist doch Gesundheitsschutz und da können wir keinen Mut dazu rückreichen.
Speaker: Und die Frau Hubertz, über die man sich halt gerne lustig macht, wenn sie dann mit ihrer Kaffeetasse durch ihr läuft und dann irgendwie so denkt, das kleine Mädchen und
Speaker: Die hat diesen Streit einfach abgeräumt.
Speaker: Die hat sich mit dem Schneider getroffen, dem Umweltminister, und hat das Problem abgeräumt.
Speaker: Sie haben jetzt ein Primat des Bebauungsplans fixiert.
Speaker: Das heißt, ich kann in einem Bebauungsplan von den Vorgaben der THLM abweichen.
Speaker: Ich kann statt Außenpegel Innenpegel festsetzen,
Speaker: Und damit es eben auch wieder schaffen, ein höheres Maß an Nachverdichtung, in dem eben Wohnen und Gewerbe tendenziell näher zusammenrücken kann.
Speaker: Das Ding ist ja,
Speaker: Die Produktivität und die produzierenden Betriebe und deren Anteil am Bruttoinlandsprodukt geht ja seit Jahren zurück.
Speaker: Und deswegen haben wir, und dafür ist glaube ich hier oberschöne Weide, ein sehr schönes Beispiel aus der Zeit gefallene Gewerbegebiete.
Speaker: In diesen Gewerbegebieten ist nichts mehr los.
Speaker: Da ist vielleicht noch ein Schreiner, aber ansonsten, gerade wo bin ich hier dran vorbeigefahren?
Speaker: Schraubenwirt, Fressnapf, Lidl.
Speaker: Das ist das, was sich in diesen Gewerbegebieten ansiedelt.
Speaker: Und es ist ja nicht so, dass jetzt Tesla hierher kommt oder BMW und ihre neue Motorradfabrik hier in Oberöchschöneweide erstellt.
Speaker: Und
Speaker: Dementsprechend sind große Teile von Gewerbegebieten frei und bieten sich für eine Flächenkonversion an.
Speaker: Das ist übrigens auch nicht eine Berliner Besonderheit, sondern das gibt es überall.
Speaker: Hamburg hat die Hafencity umgewandelt.
Speaker: Jetzt ist die HafenCity 2.0 dran mit dem Billebogen.
Speaker: In Bremen haben wir die Überseestadt.
Speaker: In London hatten wir vor 20 Jahren die Docklands.
Speaker: In New York den Meatpacking District mit der Highline.
Speaker: Das sind ja internationale Beispiele, weil ja auch international einfach der Anteil der Schwerindustrie zurückgeht.
Speaker: Diese Flächen bieten sich an und nach bisherigen Rechten musste man dort einen übertriebenen Schallschutz und ganz kreative Lösungen mit nach innen verlagerten Messpunkten oder feststehenden Fensterfronten umsetzen, um das zu realisieren.
Speaker: Da geht jetzt mehr und das ist wirklich ein radikaler Schritt.
Speaker: Die Kritiker sagen, geht es noch nicht weit genug und es fehlt die Koalitionsregel der THL.
Speaker: Ja, darüber kann man sich noch unterhalten.
Speaker: Man kann es noch besser machen, aber das geltende Recht nach Ansicht der meisten Kommentatoren hat dort einen riesigen Schritt gemacht und dieses Regime revolutionär geändert.
Speaker: Ja, nein, jetzt noch den eigentlichen Motto.
Speaker: Nicht so.
Speaker: Und das ist nämlich genau...
Speaker: Und das ist nämlich das, was jetzt hinterher drüppelt.
Speaker: Das ist eben dann der 246e.
Speaker: der subsidiär greift, also der ist nachrangig über den vorrangigen Instrumenten.
Speaker: Das sind eben 31 Absatz 3, die Abweichung von Bebauungsplänen und der 34 Absatz 3a und 3b, das ist dort, wo es keine Bebauungspläne gibt.
Speaker: Dort muss man sich ja einfügen in die nähere Umgebung und 3a und 3b sagen, ja,
Speaker: Das gilt aber nicht mehr für Wohnungsbauvorhaben, die können auch über das prägende Maß hinaus zugelassen werden.
Speaker: Und dementsprechend stellt sich dann die Frage, was bleibt denn dann noch für den Bautubo?
Speaker: Vor allem Außenbereichsflächen, also Flächen, für die es noch keinen Bebauungsplan gibt oder für die ein Bebauungsplan Aufstellung ist.
Speaker: wo es auch an der prägenden Bebauung fehlt, sodass es auch nicht mal 34 lösen kann.
Speaker: Ja, sagen die Kritiker, aber das kann doch gar nicht sein.
Speaker: Wir müssen doch die grüne Wiese frei halten von der Bebauung.
Speaker: Wir haben ein 30 Hektar Ziel.
Speaker: Wir brauchen weniger Bau auf der grünen Wiese und nicht mehr.
Speaker: Thema Flächenversiegelung.
Speaker: Und auch da ist wieder die Antwort aus meiner Sicht, dass das völlig fehl geht, weil wir auch in den Ballungsräumen riesige 35er Gebiete haben.
Speaker: Typischerweise Eisenbahnen, Linsen, die sich anbieten, aber auch Stadterweiterungen.
Speaker: Es gibt diesen schönen Satz, was haben Paris und Pankow gemeinsam?
Speaker: Jetzt bin ich gespannt.
Speaker: die Größe.
Speaker: Also Paris und Pankow sind gleich groß.
Speaker: Der Bezug Pankow und von Paris die Kernstadt.
Speaker: Ich glaube, es sind 400.000 von 3 Kilometer weit.
Speaker: Jedenfalls sind sie gleich groß.
Speaker: Und Paris hat auf dem gleichen Raum 2 Millionen Einwohner, wo Pankow 400.000 hat.
Speaker: Und das zeigt eben, dass Berlin
Speaker: noch ein gehöriges Maß an Nachverdichtungspotenzial hat, ohne dass wir die grüne Wiese in Brandenburg komplett zutackern müssen.
Speaker: Ja, hört sich danach an.
Speaker: Somit ist es dann im internationalen Vergleich.
Speaker: Wird der eine oder andere sicherlich auch nicht erfreut sein über diese Erkenntnis, aber in der Tat muss man sich da ja auch an gewissen Maßstäben messen lassen.
Speaker: Und wenn wir diese Stadt noch weiterentwickeln wollen, dann ist das vielleicht genau eine der Antworten.
Speaker: Aber vielen Dank für diesen
Speaker: für mich sehr interessanten neuen Einblick in den Bauturbo, der dann doch wesentlich mehr und vor allem andere Charakteristik umfasst.
Speaker: Wenn man deine Kommunikation in den letzten Jahren verfolgt, dann hat man aber schon gemerkt, dass DT Alarm dein spezieller Freund ist und du dich wahrscheinlich doch eher freust, dass das Thema jetzt so nobeliert worden ist, wie es dann wurde, weil das, was du uns geschildert hast,
Speaker: Das deutet auch darauf hin, dass da vielleicht die Gesetzgebung nicht immer mit dem kompatibel ist, was wir so landläufig als gesunder Menschenverstand verstehen würden, gerade wenn dort an Stellen gemessen wird, wo ich faktisch gar keinen Einfluss auf den Lärm habe.
Speaker: nehmen kann, wenn ich einfach nur meine Baumaßnahmen sehe.
Speaker: Das macht natürlich die Sache noch absurder.
Speaker: Also das freut mich natürlich, dass es in die Richtung geht.
Speaker: Also es hatte schon eine innere Logik.
Speaker: Es hatte schon eine innere Logik.
Speaker: Weil die TA Lern dient ja nicht dazu, zu beurteilen, ob eine Wohnbebauung an einen Gewerbebetrieb heranrücken kann, sondern die Idee der TA Lern ist, dass der Elitent, also der, der den Lern verursacht, weiß, wie laut darf ich sein.
Speaker: Das ist das Ziel der TA Lern, also eine umgekehrte Betrachtungsweise.
Speaker: Und
Speaker: Für den Emittenten ist es natürlich einfacher, vor der Fassade einen Messpunkt zu setzen, weil er sich dann nicht damit auseinandersetzen muss, was hinter der Fassade ist.
Speaker: Auf der anderen Seite, also das ist der ursprüngliche Weg und von daher, es hat eine gewisse Logik.
Speaker: Verstanden, ja.
Speaker: Aber es ist eigentlich heutzutage so, dass es kaum noch einen Gewerbebetrieb gibt, der nicht in einer Gemengelagesituation ist, nennen wir das.
Speaker: Also wo
Speaker: geräuschintensive und geräuschsensible Nutzungen aufeinandertreffen.
Speaker: Und deswegen braucht eigentlich jeder Emittent heute im Verhältnis zu seiner Emissionsschutzbehörde ein Lärmgutachten, beziehungsweise bei einer heranrückenden Wohnbebauung wird ja auch ein Lärmgutachten erstellt,
Speaker: Und in diesem Lärngutachten setzt sich der Lärngutachter natürlich mit der Umgebungsbebauung auseinander und guckt dann in die Baugenehmigung rein und guckt, welches Schalldämmmaß ist dort verbaut worden und kann sich danach orientieren.
Speaker: Von daher ist es ein Stück weit aus der Zeit gefallen und man muss auch sagen, es ist aus meiner Sicht anachronistisch und kreativ.
Speaker: international beispiellos.
Speaker: Es ist ja auch nicht 80 Prozent des deutschen Umweltrechts sind europäisch vorgegeben, aber es gibt kein anderes Land auf dieser Welt, das diese Unterscheidung
Speaker: zwischen Werbe- und Verkehrslärm führt.
Speaker: Und dementsprechend war das gut, dass wir das jetzt überwunden haben.
Speaker: Also an der Stelle nochmal vielen Dank ans Bundesbauministerium für diese Novellierung.
Speaker: Ich verlasse mich da auf deine Einschätzung als Profi, dass uns das Thema wirklich voranbringt.
Speaker: Das wäre auch meine nächste Frage.
Speaker: Siehst du denn jetzt konkret
Speaker: dass diese Ausgestaltung auch genutzt wird.
Speaker: Weil, wenn ich es richtig verstehe, auch wieder auf Leihen gesprochen, das Thema ist ja auch Länderaufgabe, nicht wahr?
Speaker: Das heißt, es muss dann in den Ländern, in den Kommunen ankommen.
Speaker: Wie geht man natürlich damit um?
Speaker: Wie ist so dein Eindruck?
Speaker: Ja, also nicht Länder, sondern tatsächlich Kommunen.
Speaker: Also wir haben ja Bund, Länder und Kommunen und die Kommunen haben die verhandlungsrechtlich garantierte Planungshoheit und bei den Kommunen liegt die Zustimmung.
Speaker: Und diese Zustimmung ist so ausgestaltet vom Gesetzgeber, dass die
Speaker: Kommunen da einen sehr großen Spielraum haben, dass sie eigentlich gerichtlich kaum überprüfbar ist, eigentlich nur eine Art Willkürkontrolle, also ob sie jetzt völlig willkürlich oder völlig sachfremd Ergebungen herangezogen haben, sodass die Kommunen da einen sehr großen Spielraum haben.
Speaker: Ich persönlich und auch weitere Kommentatorinnen, die sogar von einem
Speaker: juristischen Fachbegriff einen Beurteilungsspielraum aus, was so eine ganz besondere Ermächtigung an die Exekutive ist, dort relativ frei zu entscheiden, ohne dass die Judikative, die Gerichte, da zu stark reinreden können.
Speaker: Da sprichst du vom Status quo jetzt.
Speaker: Diese neue Regelung.
Speaker: Die Kommunen müssen für die neuen Abweichungsregelungen 133, 433a, b und 246e ihre Zustimmung geben.
Speaker: Und in dieser Zustimmung sind sie relativ frei.
Speaker: Das ist ein großer Kritikpunkt, aus meiner Sicht eine absolute Selbstverständlichkeit, weil das ist Ausdruck der kommunalen Planungshoheit und eben verfassungsrechtlich garantiert ist.
Speaker: Denn die Kommunen entscheiden ihre örtlichen Angelegenheiten vor Ort selbst.
Speaker: Das ist die verfassungsrechtliche Garantie.
Speaker: Und dementsprechend ist die kommunale Zustimmung auch nicht weggiskutierbar.
Speaker: Durch die Medien geistern jetzt Nicht-Anwendungsbeschlüsse von Kommunen in Bayern, insbesondere war große IZ-Meldung, Nicht-Anwendungsbeschluss von Kommunen in Bayern.
Speaker: Das ist aus meiner Sicht schon zweierlei problematisch.
Speaker: Erstens finde ich es problematisch, weil ich glaube, bei einem Nichtanwendungsbeschluss werden die Kommunen ihre Aufgabe, die der Gesetzgeber ihnen gegeben hat, nicht gerettet.
Speaker: Sie sind zwar relativ frei, ob sie die Zustimmung geben oder nicht, aber sie müssen das Anlass vorhaben zu beprüfen und können jetzt nicht abstrakt sagen, ich mache meinem Gemeindegebiet vom Bautoburg keinen Gebrauch.
Speaker: Das ist aus meiner Sicht ein beurteilendes Ausfall.
Speaker: Wenn keine Beurteilung, zu der sie ermächtigt sind, machen sie sich extrem angreifbar.
Speaker: Erstens und zweitens würde ich mir wünschen, dass wir statt dieser Meldung, statt dass diese Meldung in den Vordergrund gerückt wird, mal melden würden, dass von den sieben Arschstätten fünf
Speaker: nämlich alle außer Hamburg und Stuttgart, und Hamburg muss ich nochmal überprüfen, weil ich meine, die auch schon was gehört, sehr positive Beschlüsse gefasst haben und gesagt haben, ja, wir wollen davon Gebrauch machen, wir
Speaker: wollen dafür etwas im Gegenzug haben.
Speaker: Beispielsweise hat Frankfurt gesagt, wir machen das nicht für Einfamilienhäuser, wir machen es auch nicht für Mikroapartments und wir fordern einen Sozialanteil an bezahlbarem Wohnen und wir fordern auch typischerweise eine Bauverpflichtung.
Speaker: Also wer von uns eine Genehmigung im Bautubo bekommt, der soll damit nicht
Speaker: spekulieren und das soll nicht Genehmigungen sein, die in den Baumüberhang fließen, sondern der kriegt auch die harte Verpflichtung, das dann umzusetzen.
Speaker: Übrigens die nächste Antwort an die Kritiker vom Bauturbo, die immer sagen, ach der Bauturbo, der bringt doch nichts außer Spekulation.
Speaker: Nee, richtig angewendet, so wie eben in fünf von sieben A-Städten,
Speaker: ist das ein total tolles Instrument, um die gemeindlichen Vorstellungen durchzusetzen.
Speaker: Der Gesetzgeber ist ausdrücklich zu ermutigt, indem er gesagt hat, die Zustimmung kann unter Bedingungen erteilt werden.
Speaker: Typischerweise wird es so sein, dass man sein Vorhaben im Vorfeld der Kommune vorstellt, mit ihr diskutiert, vielleicht sogar einen stellebaulichen Vertrag abschließt, wo man die Rechte und Pflichten gegenseitig regelt.
Speaker: Und dann braucht man gar keine Bedingungen mehr nachher in der Zustimmung.
Speaker: Und dann kommt man damit wesentlich schneller zu seinen Baugenehmigungen als bisher.
Speaker: Denn bislang ist es ja so, dass man für Bauvorhaben, größere Bauvorhaben, einen Bebauungsplan brauchte, gerade in der Klächenkonversion.
Speaker: Und diese Bebauungsplanverfahren in Berlin teilweise zehn Jahre dauern.
Speaker: Also einfach viel zu lang.
Speaker: Und deswegen hat das Ganze schon einen erheblichen Schwangerloseffekt.
Speaker: Ja, sehr interessant.
Speaker: Das klingt doch erstmal plausibel, dass man dann als Gesetzgeber natürlich gewisse Vorgaben macht, die durchaus im Rahmen nachvollziehbar sind an der Stelle, so würde ich das jetzt sagen.
Speaker: Aber wir gerade bei dem Thema Wohnspekulation, die wir in der Vergangenheit viel erlebt haben, was so nicht sein sollte.
Speaker: Und dann hatte man eben als Stadt oder als Entwicklungspartner keinen Hebel, um das Thema zu steunen und überhaupt in irgendeiner Weise zu forcieren.
Speaker: Das war ja einfach Fakt.
Speaker: Und insofern klingt das erstmal interessant, nachvollziehbar.
Speaker: Wie ist denn jetzt so, um bei den positiven Beispielen nochmal zu bleiben, deine Einschätzung, passiert da jetzt schon einiges mit den neuen Anwendungen?
Speaker: Ja, das kann ich gerade nicht ganz stehen lassen.
Speaker: Ich finde, der Staat hat das Seinige dazu beigetragen, dass wir in dieser Krise sind, in der wir uns befinden.
Speaker: Das geht los mit den großen Wohnungspaketverkäufen.
Speaker: In den Nullerjahren, das geht weiter mit der Einstellung der sozialen Wohnraumförderung im gleichen Zeitraum, mit dem Abbau der Verwaltungskapazitäten in den Stadtplanungsämtern, mit der Anhebung der Grunderwerbsteuer von 3 auf 6 Prozent, teilweise sind es 6,5 Prozent,
Speaker: Die Einstellung der Neubauvorhaben, also es wurden einfach keine Bebauungspläne mehr erlassen.
Speaker: Und ich habe auf LinkedIn gerade neulich das Schöne gelesen und das fand ich wirklich klasse.
Speaker: Textaufgabe an Linke und Grüne.
Speaker: 120 Leute suchen eine Wohnung.
Speaker: Es gibt nur 100.
Speaker: Wie hoch muss die Miete sein, damit alle eine bekommen?
Speaker: Das ist eigentlich der entscheidende Punkt.
Speaker: Wir müssen ins Bauen, Bauen, Bauen kommen und vor dem Bauen, Bauen, Bauen.
Speaker: Und übrigens nicht das blinde Bauen, Bauen, Bauen, sondern das sozial ausgewogene Licht.
Speaker: Dafür stehen ja auch die kooperativen Baulandmodelle.
Speaker: Aber das braucht man eigentlich gar nicht mehr dazu zu sagen, weil die in allen A-Stücken gelten.
Speaker: Vor dem Bauen, Bauen, Bauen steht das Planen, Planen, Planen und das wurde eben stark vernachlässigt.
Speaker: Beispielsweise unter Rot-Rot-Grün 16 bis 21 in Berlin gab es drei Bebauungspläne pro Jahr auf Senatsebene.
Speaker: Das ist einfach viel zu wenig.
Speaker: Und deswegen ist diese Krise hausgemacht und jetzt habe ich über den Lock-In-Effekt von Mietpreisregulierung noch gar nicht gesprochen.
Speaker: Was war die eigentliche Frage?
Speaker: Du hattest nur gesagt, dass du es nicht so stehen lassen kannst, dass jetzt der Gesetzgeber nachher keine Partizipation hat.
Speaker: Das würde ich an der Schöne-Schwein-Nesvorsuch tatsächlich auch nicht gemeint.
Speaker: Aber gerade dieses Thema der Bodenspekulation haben wir halt sehr häufig erlebt in der Vergangenheit.
Speaker: Aber es wurde ja eben gepusht.
Speaker: Wenn ich das Angebot verknappe,
Speaker: also das neue Bauland verknappe, weil ich die Bebauungsplanverfahren so überfordere und überhaupt gar keine mehr betreibe, dann muss ich demjenigen, dem einen, der durchs Ziel läuft und auf einmal denkt, er hat den goldenen Topf am Ende des Regenbogens gefunden, kann ich dann auch keinen Vorwurf machen.
Speaker: Absolut.
Speaker: Das ist der Punkt.
Speaker: Und die Verknappung entsteht eben staatlich und nicht vom Markt.
Speaker: Ja.
Speaker: Absolut.
Speaker: Also sehe ich genauso.
Speaker: Insofern, wir glauben mal, dass der Bauturbo, nach dem auch, was du jetzt uns nochmal hier aufgetischt hast, im positiven Sinne, wirklich dazu beitragen kann, aufgrund dieser Vielfältigkeit, die er bietet, tatsächlich dort wieder Impulse reinzubringen und natürlich auch dieses Miteinander.
Speaker: Und das ist ja am Ende auch, worum es geht.
Speaker: zwischen Kommunen und Investoren und Baunträgern natürlich wieder zu stärken und vielleicht auch wieder ein bisschen mehr Vertrauen herzustellen.
Speaker: Das ist ja ein großes Thema.
Speaker: Ohne Vertrauen geht in dem Bereich einfach nichts.
Speaker: Matthias, angesichts der Zeit, wir kommen zum Ausblick.
Speaker: Ich frage mal traditionell gerne nochmal, wohin geht die Reise im Bereich unserer Immobilienwirtschaft, den Bautobahn, weil es gehört.
Speaker: Wie ist deine Einschätzung, Ausblick?
Speaker: Wir haben jetzt viele Jahre der leider Krise hinter uns.
Speaker: Geht es wieder aufwärts?
Speaker: Vielleicht auch dank Bautoro oder was ist dein Bauchgefühl?
Speaker: Ja, also ich beantworte mir persönlich die Frage eigentlich relativ einfach.
Speaker: Egal nach welcher Betrachtungsweise, wir haben zu wenig Wohnungen in Deutschland.
Speaker: ob es jetzt diese 400.000 noch sein müssen, wie Kanzler Scholz und Geiwitz ausgegeben haben, ob es 300.000 sein müssen, wie dieses Bundesinstitut BBSR meines Erachtens ermittelt hat oder jetzt im aktuellen Begutachten der Immobilienweisen,
Speaker: Ich weiß, jetzt habe ich ein bisschen weniger, aber der Grundkonsens ist, wir brauchen weiterhin mehr Wohnungen.
Speaker: Und deswegen mache ich mir um die Baukonjunktur eigentlich keine Sorgen.
Speaker: Die Fördermittel werden auch ausgeweitet.
Speaker: Also um den Bereich sorge ich mich nicht.
Speaker: Was ich nicht gut und nicht richtig finde, ist, dass das Gewerbe, also vor allem die Büros,
Speaker: so
Speaker: dahin siechen.
Speaker: Ich denke, da werden wir auch noch eine Trendwende erleben.
Speaker: Es gibt ja auch die guten Mietvertragsabschlüsse in Frankfurt.
Speaker: Immer noch stein in Mieten.
Speaker: Wir haben bei 60 Euro vermietet.
Speaker: Ich habe mit einem Projektentwickler am Alexanderplatz eine Durchschnittsmiete von 41 Euro in seinem Objekt realisiert, gerade neu errichtet.
Speaker: Und Heinz hat jetzt einen riesigen Mietvertrag mit Straubach geschlossen am Südkreuz.
Speaker: Also die Verträge gibt es noch und ich glaube auch, dass das, was ja in den 10er Jahren den Büromarkt geputscht hat, nämlich die ESG-Kriterien und auch die ESG-Anforderungen für neue Mietverträge, dass das im Büromarkt eigentlich auch greifen müsste.
Speaker: Es tut es aber noch nicht.
Speaker: Warum?
Speaker: weil wir eben noch zu viele Leute im Homeoffice haben.
Speaker: Aber auch da denke ich, das kann eigentlich nicht die Zukunft sein.
Speaker: Ich erinnere gerne an meine ersten Berufsjahre bei Fischfields, was da an ihnen gestiftet wurde zwischen den Etagen.
Speaker: Und deswegen sage ich, ist das mal vielleicht ein Appell an die jungen Leute, kommt zurück ins Büro, ihr verpasst da was.
Speaker: Ja, ganz klares Commitment an der Stelle.
Speaker: Bisschen weniger Homeoffice, bisschen mehr Gemeinsamkeiten.
Speaker: Ich zitiere da mal gerne einen Kunden von mir, der sagte, der Kollege Zufall spielt eine große Rolle und der Kollege Zufall, den gibt es halt digital ja selten, der passiert halt analog.
Speaker: Also insofern ja, ich kann das nachvollziehen.
Speaker: Wir werden schauen, wo da die Reise hingeht.
Speaker: Ich glaube, es ist tatsächlich ein bisschen eine kulturelle, es ist auch eine Generationenfrage, aber es ist natürlich auch eine Frage, wie wir es vorleben.
Speaker: Und am Ende, ich sage mal, vielleicht nicht das Thema der Repression, sondern eher der, was sind denn die Vorteile, wie du es auch schon formuliert hast.
Speaker: Es gibt eben natürlich auch die Vorteile, wenn man sich physisch sieht, so wie wir hier auch gemeinsam im Studio sitzen und diesen wunderbaren Rückkast gemeinsam aufgenommen haben.
Speaker: Insofern, das ist ein tolles Schlusswort.
Speaker: Ich danke dir, lieber Matthias, vielmals für deinen Besuch, für die tollen Insights.
Speaker: in deine bisherige GIF-Karriere in DKD und das Thema Bautogo, wo ich glaube, dass viele dir zugehört haben, einen kleinen Aha-Effekt mindestens hatten.
Speaker: Und ich hoffe, dass wir von diesem Bautogo noch lange hören werden und von dir natürlich auch noch lange in der GIF.
Speaker: Insofern, lieber Matthias, herzlichen Dank für deine Zeit und danke für dein Besuch hier bei uns im kleinen Podcaststudio.
Speaker: Ja, vielen Dank für die schöne Einladung.
Speaker: Das war MitGift, der Forsche-Podcast der GIF.
Speaker: Mehr Infos gibt es unter gif-ev.de.
Speaker: Jetzt abonnieren und dranbleiben.
